为了更好理解《五华区城市更新改造项目合作企业（伙伴）进入和退出办法实施办法》相关内容。确保办法通俗易懂、便于执行具备可操作性，现就该办法拟定背景和主要内容解读如下:

一、 文件起草背景介绍

本办法的编制是按照《昆明市人民政府办公室关于印发昆明城市更新改造行动计划的通知》昆政办〔2020〕45号、《关于印发社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法的通知》昆政办〔2015〕35号等相关法律、法规、政策的规定制定。为进一步规范五华区城市更新改造工作，优化社会资金参与城市更新改造工作的投资环境，结合实际，按照省、市关于提速城市更新改造工作的总体要求，《五华区城市更新改造项目前期合作企业（伙伴）进入和退出办法实施办法》对五华区城市更新改造项目前期合作企业（伙伴）资格、进入、退出方式、履约保证金制度等规定进行系统化的细化明确，在五华区进行城市更新改造工作引入合作企业（伙伴）时可按照该办法执行。

二、基本情况介绍

为进一步规范五华区城市更新改造工作，优化社会资金参与城市更新改造工作的投资环境，结合实际，按照省、市关于提速城市更新改造工作的总体要求，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《昆明市人民政府办公室关于印发昆明城市更新改造行动计划的通知》（昆政办〔2020〕45号）、《关于印发社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法的通知》（昆政办〔2015〕35号）等相关政策和规定，特制订本办法。

第一条 城市更新改造项目实施程序

城市更新改造项目坚持“政府主导、企业参与、市场运作、规范操作、共建共享”的原则，按以下程序组织实施：

（一）区政府组织区级相关部门按照程序划定片区城市更新改造范围。

（二）区政府授权区级国有平台公司作为拟改造项目实施主体，负责完成项目改造。

（三）区级国有平台公司可自行融资或按照公开招标程序选定项目合作企业（伙伴），或与第三方成立项目管理公司，所占股份比例原则上不高于30%完成项目改造。

（四）区级平台公司或项目管理公司负责完成改造项目房调、地调、民调和文调及规划方案的编制、项目改造开发经济估算等前期工作，并经区政府初审后，上报市级自然资源和规划部门审查。

（五）项目启动改造后，按照昆明市、五华区城市更新改造、城中村改造等征迁补偿安置相关政策和标准，签订补偿安置协议。

（六）区级国有平台公司或项目管理公司负责完成项目征迁安置补偿资金的筹集，并按照政策补偿到位。

（七）征迁安置补偿工作完成后，区政府根据相关法律、法规和政策研究确定土地出让方式完成土地出让。

第二条 城市更新改造项目合作企业（伙伴）进入

（一）授权的区级国有平台公司需选定参与城市更新改造项目的合作企业（伙伴）的，应具备以下条件：

1、须在中华人民共和国境内注册具有独立法人资格的合法企业，具备有效的营业执照，在经营活动中没有重大违法记录。

2、有较强的经济实力和出资能力，应提供银行出具的定期存单（定期存款时限不少于15日历天），银行出具的定期存单证明不少于（包含）项目总投资30%的企业自有资金；可提供多份银行出具的定期存单证明，金额可进行累加（附定期存单原件扫描件，否则不予认可，多项目投标资金证明不能同时使用）。

3、社会信誉好，能够遵守国家法律、法规和省市、区城市更新改造的相关规定。

4、近三年内参与过国内直辖市、省会城市或其他副省级城市的城市更新改造项目，且有较好的改造成果和业绩。

5、没有违反国家政策性法律规定。

（二）合作企业（伙伴）的确定：

1、通过公开招标方式招选合作企业（伙伴），可根据项目实际情况，直接根据评标结果，以最高得分确定中标人；也可选定前三名的投标人作为候选中标人，进行履约保证金比选，综合比选情况，确定中标人。

2、中标人须在五华辖区范围内注册成立全资子公司或合资的项目公司。

3、区级国有平台公司可根据项目实际，与合作企业（伙伴）签署协议的约定按照项目总投资比例原则不高于8%收取项目工作经费(包含：《五华区城市更新改造及土地一级开发整理项目征地、拆迁工作经费使用管理办法》五政办通[2018]32号规定的按照集体土地征收和国有土地收购补偿费总额2%收征地工作经费，集体土地上按照拆迁补偿安置费总额，国有土地上征收补偿安置费总额2%计收拆迁工作经费、项目“房调、地调、民调、文调”及规划方案编制及经济估算等前期工作有关费用支出）。

第三条 建立项目履约保证金制度

（一）选定的合作企业（伙伴）在签订合作协议后10个工作日内，按照项目土地一级开发整理成本不低于10%缴纳项目履约保证金至招标主体指定账户。土地一级开发整理成本包括征地补偿费、土地报批各项税费、拆迁补偿费、管线迁改、财务支出、储备土地临时看护费、征地拆迁工作经费、不可遇见费等（最终以审计或评审认定的金额为准）。

（二）合作企业（伙伴）缴纳的项目履约保证金，可由合作企业（伙伴）提出书面申请，属地街道办事处初审签署意见报相关部门复核后，报区人民政府批准同意，按照以下时序办理退款手续无息退还。

第四条 合作企业（伙伴）在确定参与城市更新改造项目后，需对政府初步划定的改造范围进行研究，如需调整范围的，招标主体报区政府审批。需制定工作计划，包括项目的规划方案编制上报、启动征迁、征迁补偿安置资金到位等时间节点。全面参与项目征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设等土地一级开发整理工作。

项目完成土地一级开发整理工作后，通过公开挂牌出让，在无第三方参与竞买时，合作企业（伙伴）须以土地挂牌出让底价竞买土地。

第五条 合作企业（伙伴）在确定参与城市更新改造项目后，有下列情形之一，且在招标主体及相关部门发出书面整改意见时限内，未完成整改或整改不到位的，应当与合作企业（伙伴）解除合作协议，若各方无法就解除协议达成一致的，应当及时向法院提起诉讼。

（一）合作企业（伙伴）在完成总投资的25%之前，未经过区政府同意，以法定代表人变更、股权转让和增资扩股等名义转让项目的。

（二）合作企业（伙伴）在合作协议签订之日起10个工作日内，仍未缴纳履约保证金的。

（三）在征迁补偿安置过程中，合作企业（伙伴）不遵守市、区城市更新改造有关的政策规定或未按照合作协议额约定，未能足额拨付征迁补偿资金，不按计划推进安置房建设的。

（四）因合作企业（伙伴）自身原因，项目投资款存在纠纷或出现其他情况，导致被司法部门查封、冻结、扣押的。

（五）合作企业（伙伴）违反国家、省、市、区有关城市更新改造规定及合作协议内容，经警告改正未予改正或仍不符合有关规定及合作协议约定的。

（六）城市更新改造项目发布征迁公告，启动征迁工作后，若合作企业（伙伴）出现项目征迁资金不能及时到位，项目改造开发停滞，拖欠过渡安置费等违约情形的。为维护社会稳定，保障被征迁群众的切身利益，可由属地街道办事处及相关部门报区人民政府批准同意使用项目履约保证金。

（七）提供虚假投标资料或在招选合作企业（伙伴）过程中弄虚作假的。

（八）其他可解除合作协议的情形。

第六条 在合作企业（伙伴）进入参与城市更新改造项目时，招标方应当通过协议明确如下内容：

（一）当出现本办法第五条情形时，招标方有权单方解除合同。

（二）合作企业（伙伴）参与项目需履行的权利和义务，及应尽的责任。

（三）合作企业（伙伴）因违约产生的赔偿责任（赔偿不得超过有关法律规定限额）。

（四）合作企业（伙伴）应严格遵守国家、省、市、区有关城市更新改造的规定，合作协议签订后新制定的有关规定适用于合作协议明确的项目。

（五）合作企业（伙伴）原则上不得干涉规划编制及土地一级开发整理成本评审及土地出让组价工作。

第七条 当出现本办法第五条情形，与原合作企业（伙伴）合作协议解除后，或项目管理公司不能继续完成项目改造的，按照程序重新选定合作企业（伙伴）。

第八条 当出现本办法第五条情形，与合作企业（伙伴）依照法律、法规及合作协议，对项目的实际投入按以下原则进行认定和清算，并处理投入事宜：

（一）合作企业（伙伴）在区人民政府批准的征地拆迁、土地整理、安置房建设和项目建设等前期工作过程中所产生的前期费用，合作企业（伙伴）能提供相关法定资料及依据，且在项目继续实施改造时可利用其前期成果的，经评审认定后予以退还。

（二）合作企业（伙伴）投入城市更新改造项目资金的利息支出，以认定结果确定的实际投入资金或以缴入指定的城市更新改造征迁补偿安置资金共管账户的资金为基数，按退还之日贷款基础利率（LPR）计算一年利息予以退还，合作企业（伙伴）其他财务费用及支出不予认定和退还。

（三）合作企业（伙伴）缴纳的履约保证金，不予退还。

（四）合作企业（伙伴）退出项目，不予计算投资回报及其他损失费用。

（五）退出的合作企业（伙伴）不得干预新的合作企业（伙伴）的招选，并应及时移交场地。

（六）项目管理公司按照《公司法》的规定进行清算解散。

第九条 在参与合作的城市更新改造项目规划方案通过规划部门审批并确定合作企业（伙伴）投资主体后，由于国家法律、法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，征迁工作不能按计划推进等原因，导致项目不能实施，通过平等协商，解除合作协议退还履约保证金。协商不成，依法申请仲裁或提起诉讼。

第十条 重新选定合作企业（伙伴）的城市更新改造项目，与新确定参与项目的合作企业（伙伴）签署合作协议时，应明确根据本办法第八条认定和清算结果，由新确定参与项目的合作企业（伙伴）承担。

经清算后，原合作企业（伙伴）缴入资金在扣除应承担的费用（不含履约保证金）后，尚有余额的，在新参与项目的合作企业（伙伴）进入3个月后，应按规定程序或双方签署的协议退还退出的合作企业（伙伴）。

第十一条 如上级出台新的相关政策，按照新政策进行相应调整。

第十二条 本办法中未尽事宜，以相关的法律法规的规定为准。

第十三条 本办法自下发之日起施行。《五华区城中村改造项目前期开发合作企业进入和退出规程（试行）的通知》五城改〔2009〕10号文废止。

第十四条 本办法由五华区城市更新改造局负责

原文链接:http://www.kmwh.gov.cn/c/2022-02-08/5775952.shtml