推动物业纠纷源头化解

物业说业主不缴费

业主嫌物业不作为

物业纠纷只是简单的

“缴费纠纷”吗？

大量的司法实践表明非也

近年来，五华法院通过司法实践，并在大量调查研究的基础上，坚持新时代“枫桥经验”，构建了“法院+行业协会+N”的纠纷化解模式，凝聚法院、云南省房地产协会、住建部门、社区、辖区内各人民调解委员会等单位、部门的合力，打造“排查预警+提前介入+实地勘察+联动调解+跟踪回访”的全流程纠纷调处模式，推动物业纠纷源头化解，以“小”见“大”，推动基层治理细“治”入微。

纠纷双方各说各话

诉前调解入僵局

“小物业”一头连着千家万户的幸福感，一头关系着物业行业的健康发展。每一起物业纠纷都有自己的症结，每一个小区物业管理都有自己的特点，解决物业纠纷不能一概而论。

近日，五华区人民法院收到了昆明市某物业公司提交的诉状，诉请业主们缴纳物业管理费。收到诉讼材料后，五华法院立案庭法官随即就案件情况进行了了解。

经查，昆明市某小区系云南省某单位职工宿舍，以前由云南省某单位直接管理，并未聘请物业公司。后来，基于部分业主对于小区环境、治安秩序等改善的强烈需求，该小区引进昆明市某物业公司进驻开展物业服务。但物业公司进驻后，其服务并没有达到业主们的期待。近年来，部分业主以小区绿化带内杂草丛生、停车位管理混乱、卫生清洁不到位、服务态度生硬等问题频繁投诉，并通过拒缴物业费表达诉求而昆明市某物业公司则以“经费不足”表示其整改存在客观困难。双方各说各话，矛盾陷入死循环，逐渐升级。

法官深知，物业公司批量起诉业主，背后的矛盾年深日久也涉及方方面面，绝不能一判了之，调解才是上策。但涉及面如此之广的纠纷调解起来绝非易事，尤其被起诉的业主一方人数众多，想要理出个一致意见都难，遑论达成调解合意。诉前调解一度陷入僵局。

实地走访查明症结

多方座谈了解诉求

承办法官于是特地邀请了云南省房地产协会特邀调解员于2025年2月26日前往该小区进行走访调查，通过“实地勘察”“零距离调解”“释法明理”等形式掌握第一手情况。

实地勘察明症结

法官与云南省房地产协会特邀调解员走访了小区30余处点位，拍摄了绿化破损、垃圾清理等证据照片20余张，绘制了车辆乱停“热地区域图”。

开展座谈听心声

组织业主代表、物业负责人召开恳谈会，整理出小区目前存在的绿化修剪维护、车辆管理、物业人员素质提升、卫生清洁、服务态度优化等问题，并梳理出问题清单、建议物业公司立即整改，并定期开展问卷调查、建立常态化沟通机制，解决业主核心诉求。

释法析理定框架

法官现场解读《民法典》物业条款，明确“业主缴费义务与物业服务质量挂钩”的原则，督促物业公司提高服务质量及标准。

“三步走”达成调解协议

“法院+”多方监督促整改

在前期调解难以推进的情况下，承办法官另辟蹊径，法官与行业协会调解员通过“三步走”方式迂回推进调解工作。经过3小时的“背对背调解+面对面协商”，双方最终达成一致协议：

一、昆明市某物业公司承诺3月30日前完成绿化修剪补正、进出车辆管控、保持公共区域楼道卫生清洁，同时加强物业服务监督、保障服务质量，并通过开展问卷调查，倾听业主心声，探索建立物业与业主定期沟通机制。

二、业主承诺整改验收通过后结清物业费。同时，为保障双方协议履行效果，业主代表、物业公司、法院、云南省房地产协会组成“共治小组”，跟踪整改进度并拍照留痕。

物业纠纷并非单纯“缴费纠纷”，其实质是物业服务公司的服务与业主需求的错位。五华区人民法院找准纠纷解决痛点，构建“法院+行业协会+N”的纠纷化解模式，凝聚辖区调解合力，发挥各单位优势，通过“靶向调解”推动物业公司从“管理者”向“服务者”转变，引导物业行业健康发展，同时通过普法宣传，让法律条文在社区、小区落地生根，让物业纠纷化解有据可依。