五华区黑林铺西村城中村改造项目国有

土地及房屋征收与补偿安置实施方案

为加快推进五华区黑林铺西村城中村项目改造，加快城市更新改造步伐，改善居民居住条件和环境，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（第195号令）、《云南省土地管理条例》、《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》（昆政办〔2015〕104号）及《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》（昆政办〔2015〕34号）等相关法律、法规、规章和政策的规定，结合项目实际情况，特制定本征收与补偿安置方案。

一、总则

（一）为保障五华区黑林铺西村城中村改造项目工作的顺利实施，五华区人民政府作为片区国有土地及房屋征收与补偿主体，确保征收与补偿工作决策民主、程序正当、结果公开。

（二）凡属于该项目征收补偿安置范围内的房屋所有权单位和个人都应服从城市总体规划和旧城区改建需要，在规定的时限内完成征收补偿安置协议的签订。征收补偿安置标准按本征收与补偿安置方案规定执行。

二、征收范围、征收部门、征收实施单位、被征收人

（一）征收范围

本次征收范围为东至昆明联谊橡胶厂宿舍区、滇缅大道；南至东风汽车集团云南汽车厂；西至东风汽车集团云南汽车厂；北至云南汽车厂有限公司宿舍区。（以最终批准的勘测定界范围为准）。

（二）征收部门、实施单位

1.房屋征收部门：

昆明市五华区城市更新改造局

2.土地征收部门：

昆明市五华区自然资源局

3.土地及房屋征收实施单位：

昆明市五华区人民政府黑林铺街道办事处

（三）被征收人

征收范围内国有土地使用权人及国有土地上单位（企业）和个人房屋所有权人。

三、征收期间的限制行为

凡属征收范围内的被征收人，自五华区黑林铺西村城中村改造项目国有土地及房屋征收与补偿安置公告公布之日起，不得进行下列活动，否则在安置补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担：

（一）新建、扩建、改建、装修房屋。

（二）改变房屋、土地用途。

（三）国有土地使用权的出让、转让、抵押、登记发证。

（四）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续。

（五）房屋和权属的转让、租赁和抵押。

（六）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕房屋的续建。

（七）其它不当增加补偿费的行为。

四、搬迁期限、实施步骤和奖励优惠时段

（一）搬迁期限

自五华区黑林铺西村城中村改造项目国有土地及房屋征收与补偿安置公告公布之日起，搬迁期限为90个工作日（含搬迁准备期）。

（二）实施步骤

1．搬迁准备阶段：自政府征收决定公告发布后15个工作日内。

2．奖励阶段：搬迁准备阶段后的75个工作日内。

（三）奖励及优惠时段

奖励期限为75个工作日，具体起始时间以政府发布征收决定公告载明的时间为准。设立三个搬迁奖励和优惠时间段，具体时间为：

第一时段：奖励阶段的第1-50（含第50个工作日）个工作日（计50个工作日）；

第二时段：奖励阶段的第51-65（含第65个工作日）个工作日（计15个工作日）；

第三时段：奖励阶段的第66-75（含第75个工作日）个工作日（计10个工作日）；

奖励阶段第75个工作日之后，不予奖励及优惠。

五、房屋征收补偿办法

（一）被征收房屋面积和用途的认定

1.被征收房屋面积的认定。被征收房屋经依法登记并取得《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）的，以证载面积为准。登记面积与实际面积不相符的，或被征收人对面积认定有争议的，由具备房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘机构、征收实施单位、被征收人进行三方签字认定。

2.被征收房屋用途的认定。以自然资源部门核发的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、房产管理部门核发的《房屋所有权证》或不动产登记部门核发的《不动产权证书》载明的用途为准。如三证认定的用途有差异，以自然资源部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准。《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成的合法房屋，不能提供《建设工程规划许可证》的，以自然资源部门核发的《国有土地使用证》载明的用途为准。违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予以补偿。

3.房改房公摊面积若在单位产权名下的，对单位不予以补偿，并按房屋测绘机构认定的面积分摊到被征收人名下予以补偿。

（二）被征收房屋补偿方式

被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。

　　（三）特困补助

被征收人户籍内户主、直系亲属有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性5000元的特困补助费：

1．五保户；

2．民政部门抚养的孤寡老人；

3．烈士家属；

4．城乡低保户；

5．残疾人。

（四）签订补偿安置协议时，被征收人需提交如下相关证明材料：

1．《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）、《房屋共有权证》（原件）；

2．《国有土地使用证》（原件）；

3．户口册及身份证等相关证件（原件经审核后返还，提交复印件）；

4．其他相关资料（营业执照、税务登记证等）；

5．签订房屋征收补偿协议后，被征收人出具书面委托，由房屋征收实施单位持上述权证、征收决定公告、征收补偿安置协议及被征收人的书面委托及时向昆明市五华区自然资源局、房屋产权管理部门办理注销登记手续。安置后有关税费减免问题由税务机关依法办理。

（五）被征收房屋设有抵押权的，依照国家相关的法律规定执行。

（六）未办理产权登记或有部分手续的房屋，由被征收人提出申请后，房屋征收部门会同昆明市五华区自然资源局、昆明市五华区住建局、监察、审计等部门对房屋合法性、面积和用途进行认定。

六、安置房选房原则

按签订补偿安置协议先后顺序选房，即先签先选房，原则上在对应面积区段内选房。

七、住宅房屋征收补偿标准

（一）住宅货币补偿标准

1．房屋货币补偿

被征收房屋的价值，由房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2．搬迁奖励费

在奖励时段内签订征收补偿协议并按协议要求完成搬迁的，根据不同奖励时段，给予户奖、面积奖、评估价上浮奖励。户奖以户为单位进行计发（一处房屋多人共有的，按一户认定），面积奖以房产证证载面积或实际测绘面积计发，评估价上浮奖励以评估报告确定的评估价为基础计算。超过规定时限的，不予奖励（奖励标准见表一）。

表一：

3．搬迁费

对被征收人每户给予2000元搬迁费。

4．临时安置费

按评估标准计发，从腾房验收之日起，一次性计发3个月。《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）载明的住宅建筑面积或经实测建筑面积低于55平方米的，按55平方米计发临时安置费。

5．装修补偿

被征收房屋的装修补偿由评估机构做出价格评估结果后进行补偿。

（二）住宅房屋产权调换补偿标准

1.房屋产权调换安置标准

选择产权调换，安置地点位于五华区黑林铺西村城中村改造项目范围内的回迁安置地块，按照被征收房屋实测套内建筑面积1：1的比例赔还。

被征收房屋为住宅（含政府直管公房）原证载建筑面积或经实测建筑面积低于55平方米的，统一按建筑面积55平方米进行安置，不再结算55平方米内（含55平方米）被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。征收政府直管公房的，应当采用产权调换，征收一户安置赔还一套，用于安置原承租人，并重新签订房屋租赁合同。

征收单位自管公房，承租人未与被征收人解除租赁关系的，应当以产权调换的补偿方式保障承租人的房屋使用权。

安置房屋建筑面积奖励15㎡，超过15㎡且超出面积小于5㎡的（含5㎡），超出部分按备案价补差价；超过15㎡且超出面积大于5㎡的，超出部分按该项目楼盘销售的平均市场价补差价。若安置房屋建筑面积小于被征收房屋协议面积的，小于部分按被征收房屋的市场评估价补差价。

2.奖励

为鼓励被征收人签约和搬迁，对被征收人在规定时段内搬迁的被征人给予奖励（一处房屋多人共有的，按一户认定）。超过规定时限的，不予奖励（奖励标准见表二）。

表二：

  3.搬迁费

对被征收人每户给予3000元搬迁费。

4.临时安置费

（1）选择产权调换的，安置期限为36个月，按评估标准计发，按实际过渡期限计算支付，从腾房验收之日起计发。自被征收人交验房屋之日起每6个月计发一次。超过协议约定过渡期限安置的住宅，自逾期之日起至产权调换房屋交付后三个月止，临时安置费按评估标准的2倍向被征收人支付；

（2）《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）载明的住宅建筑面积或经实测建筑面积低于55平方米的，按55平方米计发临时安置费。

5.装修补偿

被征收房屋的装修补偿由评估机构做出价格评估结果后进行补偿。

八、非住宅补偿安置标准

对于征收补偿范围内的单位产权房屋，除住宅、商铺、办公用房以外的其它用途房屋征收补偿方式一律采用货币补偿的方式进行补偿。

（一）非住宅货币补偿标准

1.被征收房屋的价值，由房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2.奖励

为鼓励被征收人签约和搬迁，非住宅房屋以房屋市场评估价值为基数，根据签订协议的不同时段给予评估价上浮奖励，奖励费用按照表三标准执行（一处房屋多人共有的，按一户认定），超过优惠时段不予奖励。

表三：

3．搬迁费

由评估机构评估确定。

4．停产停业损失补助费

选择货币补偿的，由评估机构评估确定。商业、服务性行业停产停业损失费按3个月计算，工业生产行业按6个月计算，一次性支付。

5．装修补偿

被征收房屋的装修补偿由评估机构做出价格评估结果后进行补偿。

（二）商铺、办公用房产权调换补偿标准

1.选择产权调换，安置地点位于五华区林家院周边地块土地整理项目范围内的回迁安置地块，按《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积1:1的比例置换为商铺或办公用房。

安置房屋建筑面积小于或大于应赔还房屋建筑面积的，小于或大于部分超出部分按备案价补差价。

2.搬迁奖励费

为鼓励被征收人签约和搬迁，非住宅房屋以房屋市场评估价值为基数，根据签订协议的不同时段给予评估价上浮奖励，奖励费用按照表三标准执行（一处房屋多人共有的，按一户认定），超过优惠时段不予奖励。

3.搬迁费

由评估机构评估确定。

4.停产停业损失补助费

选择产权调换的，停产停业损失费，由评估机构评估确定，按实际过渡期限计发停产停业损失费，每6个月计发一次。

5.装修补偿

被征收房屋的装修由评估机构做出价格评估结果后进行补偿。

九、征收土地的补偿原则和标准（未计入房地合一补偿的部分）

（一）划拨土地

依法取得《国有土地使用证》的划拨土地的补偿标准，按照证载用途评估后予以补偿。

（二）出让土地

1.通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地

按照土地批准用途扣减已使用年限后，以评估价格为依据协商补偿。

2.协议出让土地

按照原土地使用权取得成本扣减已使用年限进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

3.通过转让方式取得土地

按照原转让时取得价扣减土地已使用年限后进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

若转让时，土地使用权人已向政府作出书面承诺的，按原承诺转让价扣减土地已使用年限后进行补偿。

4.清理完善手续用地（“8.31”土地）

（1）已缴纳相关规税费且已按相关规定完善用地手续取得《国有土地使用证》的“8.31”清非用地，可按市场评估价协商补偿。

（2）已缴纳相关规税费但未按相关规定完善用地手续取得《国有土地使用证》的“8.31”清非用地，按取得土地成本退规税费利息补偿。

取得土地成本参照集体土地补偿标准执行（分土地补偿、预留安置用地货币补偿和青苗补偿）。土地补偿和预留安置用地货币补偿按现行区片地价执行。

原土地使用取得成本加银行同期贷款利息不足25.5万元/亩的，可按照25.5万元/亩进行补偿。

（3）已缴纳相关规税费未取得《国有土地使用证》的“8.31”清非用地，按照上述（2）进行补偿。

（4）未缴纳相关规税费未取得《国有土地使用证》的“8.31”清非用地，按集体土地补偿标准执行（分土地补偿、预留安置用地货币补偿和青苗补偿）。土地补偿和预留安置用地货币补偿按现行区片地价执行。                                

5.企业改制用地

（1）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《土地使用证》，登记用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，按土地登记用途进行评估，以评估价格为依据进行补偿。

（2）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《土地使用证》，但登记用途仍保留为工业用地的，按土地登记用途进行评估。

十、房屋评估原则

（一）由具有二级以上资质的房地产评估机构，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）相关规定确定被征收房屋的价值。

（二）房地产评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成，由房屋征收实施单位通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。

（三）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。被征收人或房屋征收部门对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向云南省评估专家委员会申请鉴定。鉴定结果未改变的，鉴定评估费用由申请人承担；鉴定结果改变的，鉴定评估费用由房地产评估机构承担。

  （四）本实施方案中的评估结果，以《公告》发布之日作为评估时点。

（五）被征收房屋价值的评估，包括被征收房屋及其占用范围内的国有土地使用权的价值和房屋装饰装修价值的评估。

十一、有关说明及规定

（一）凡在本次征收范围内的被征收人应积极配合征收工作，支持“五华区普黑林铺西村城中村改造项目改造”。

（二）房屋征收实施单位应当依照本方案的规定，对被征收人给予补偿、安置，被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁。

（三）被征收人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气表等附属设施。

（四）被征收人必须自行结清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话费等费用。如未交纳以上费用的，在补偿总款中扣除。

（五）监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

（六）房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确、房屋所有权人下落不明的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的辖区政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，公告期限不得少于30天。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（七）房屋所有权人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在规定的征收期限内未搬迁的，由房屋所在地人民政府依法申请人民法院强制执行。

（八）未尽事宜依据国家及云南省、昆明市相关政策规定执行。

（九）本征收补偿方案仅适用于五华区黑林铺西村城中村改造项目国有土地及房屋征收与补偿安置工作，由昆明市五华区黑林铺街道办事处、昆明市五华区自然资源局及昆明市五华区城市更新改造局负责解释。